Waarom het nieuwe splitsingsstelsel in Den Haag relevant is.
Den Haag kampt met structurele woningdruk. De gemeente kijkt daarom nadrukkelijk naar mogelijkheden om bestaande woningen op te delen in meerdere zelfstandige eenheden. Waar splitsen eerder in veel gevallen feitelijk onmogelijk of onhaalbaar was, ontstaat er meer ruimte, mits aan voorwaarden wordt voldaan.
Dat betekent niet dat splitsen “vrij spel” wordt. Het betekent dat er kansen ontstaan voor wie het juridisch, bouwkundig en fiscaal goed organiseert.
En daar zit precies het verschil tussen theorie en praktijk.
Bouwkundig splitsen versus juridisch splitsen
In gesprekken merken wij dat deze begrippen vaak door elkaar lopen.
Bouwkundig splitsen betekent dat een woning fysiek wordt opgedeeld in meerdere zelfstandige wooneenheden. Denk aan een drie-laags bovenhuis dat wordt ingericht als drie appartementen, elk met eigen voorzieningen.
Juridisch splitsen (kadastraal splitsen) betekent dat het pand wordt gesplitst in appartementsrechten via de notaris, inclusief splitsingsakte en inschrijving bij het Kadaster. Pas dan kunnen de afzonderlijke units zelfstandig verkocht of gefinancierd worden.
In het verleden werd vaak alleen bouwkundig gesplitst. Juridische splitsing werd uitgesteld of zelfs bewust vermeden vanwege de aanvullende eisen en kosten. Met de nieuwe beleidsrichting wordt juridisch correct splitsen eenvoudiger. Dit is natuurlijk relevant, zeker als verkoop of herfinanciering onderdeel is van de strategie.
Wat betekent het splitsingsstelsel voor de waarde?
Dit is de vraag die wij als taxateur het meest krijgen: wat doet splitsen met de waarde van mijn pand?
Het korte antwoord: potentieel veel.
Het eerlijke antwoord: het hangt volledig af van de uitvoerbaarheid.
Een drie-laags bovenhuis dat juridisch gesplitst kan worden in drie volwaardige appartementen heeft doorgaans een hogere totale marktwaarde dan het object in ongesplitste staat. Dat komt door:
- Verkoop in kleinere prijsklassen
- Grotere doelgroep
- Hogere liquiditeit
- Betere financierbaarheid per unit
Maar daar tegenover staan:
- Vergunningseisen
- Bouwkundige aanpassingen (brandwerendheid, geluidsisolatie, installaties)
- Oprichting en inrichting van een VvE
- Eventuele erfpachtconsequenties
- Notariële kosten
- Mogelijke aanvullende eisen vanuit hypotheekverstrekkers
In taxaties zien wij regelmatig dat eigenaren uitgaan van een “theoretische meerwaarde”, terwijl splitsing juridisch of planologisch niet haalbaar blijkt. Dat verschil kan tienduizenden euro’s bedragen.
De link met de uitpondstrategie
De wijziging in het splitsingstelsel valt samen met een bredere beweging in de markt. Door fiscale druk (zoals box 3), regulering van middenhuur en veranderde overdrachtsbelasting voor verhuurwoningen kijken veel beleggers kritisch naar hun portefeuille.
Uitponden – het verkopen van individuele units – wordt vaker overwogen.
Daarbij is splitsingspotentie ineens geen bijzaak meer, maar een kernfactor in de waardering. Een pand dat juridisch splitsbaar is, heeft simpelweg meer strategische opties.
Wij begeleiden beleggers regelmatig bij de afweging: blijven verhuren of splitsen en verkopen? Dat is geen emotionele beslissing, maar een rekensom waarin fiscale, bouwkundige en markttechnische factoren samenkomen.
Erfgoed, erfpacht en VvE: onderschatte factoren
In Den Haag speelt meer dan alleen het bestemmingsplan.
Heeft het pand een monumentale status?
Is er sprake van erfpacht?
Wat gebeurt er met de canon bij splitsing?
Hoe wordt de VvE ingericht en gefinancierd?
Met name erfpacht wordt vaak onderschat. Splitsen kan leiden tot herijking van verplichtingen richting de gemeente. Dat moet je vooraf inzichtelijk hebben, niet achteraf ontdekken.
Voor particuliere eigenaren is dit vaak een eenmalige, levensbepalende beslissing. Voor zakelijke klanten is het een strategisch dossier dat moet kloppen richting financier, notaris en investeerders.
In beide gevallen geldt: je wilt vooraf weten waar je staat.
Potentieel en haalbaarheid
Als makelaar én taxateur kijken wij niet alleen naar de huidige marktwaarde, maar ook naar het potentieel en de haalbaarheid.
Dat betekent:
- Vooraf toetsen of splitsing juridisch kansrijk is
- Scenario’s doorrekenen: ongesplitst verkopen, gesplitst verkopen, blijven verhuren
- Inzicht geven in de impact op financiering
- Fiscale aandachtspunten signaleren
- Objectief adviseren, ook als splitsen níet verstandig is
Een taxatierapport is voor ons geen formaliteit, maar een strategisch document. Zeker in een markt waarin regelgeving snel verandert.
Voor wie is het nieuwe splitsingstelsel relevant?
- Eigenaren van grotere bovenhuizen in Den Haag
- Beleggers met panden in verhuurde staat
- Investeerders die aankopen met uitpondpotentie
- Particulieren die overwegen hun woning verkoopklaar te maken
De wijziging van het splitsingstelsel creëert kansen, maar alleen voor wie het zorgvuldig aanpakt.
PlusTM. Meer dan makelaars en taxateurs.
De versoepeling van splitsingsregels betekent niet dat elk pand ineens goud waard is. Het betekent dat er ruimte ontstaat voor waardecreatie, mits juridisch, bouwkundig en fiscaal goed georganiseerd.
Overweegt u te splitsen? Of wilt u weten wat splitsingspotentie concreet doet met de waarde van uw pand?
Wij kijken graag met u mee.
